Legalizacija črne gradnje

Kaj je legalizacija črne gradnje?

Legalizacija je postopek ureditve pravnega stanja že zgrajenega objekta, rekonstrukcija ali sprememba namembnosti objekta, izvedenega brez gradbenega dovoljenja ali v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, v katerem se izda odločba o legalizaciji ali dovoljenje za objekt daljšega obstoja.

Gradbeni zakon (GZ), ki je v uporabo stopil s 1. junijem 2018, je določil postopke za legalizacijo objektov. Novejši GZ-1, ki pa je v veljavo stopil s 1. junijem 2022, pa je te postopke še podrobneje uredil.

Poznamo več vrst legalizacije.

Najprej se osredotočimo na poenostavljeno legalizacijo ali legalizacijo objektov daljšega obstoja. V postopku legalizacije objekta daljšega obstoja brez predhodno pridobljenega gradbenega dovoljenja, se pridobi le dovoljenje za objekt, medtem ko gradbenega dovoljenja ni treba pridobiti. Takšna vrsta legalizacije je možna za vse objekte, zgrajene pred letom 2005. Ima svoje prednosti, saj je cenejša, nekoliko hitrejša, ter kot dodaten pogoj ne zahteva sodelovanja sosedov. Ima pa tudi svoje slabosti. V 146. členu ZGD-1 je namreč določeno, da dovoljenje za objekt daljšega obstoja velja pogojno in ga upravni organ lahko razveljavi na zahtevo vlade ali občine brez odškodninske odgovornosti, če je to potrebno zaradi zavarovanja javnega interesa. Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja lahko vloži investitor, lastnik ali imetnik stavbne pravice. Zahtevi za izdajo dovoljenja za obstoj daljšega obstoja, mora investitor navesti podatke o vlagatelju zahteve, podatke o objektu oziroma gradnji, ki je predmet zahteve ter podatke o uporabi komunalne infrastrukture. Priloži ji še zemljiškoknjižni načrt, če je objekt vpisan v kataster nepremičnin oziroma elaborat, posnetek obstoječega stanja, dokazilo o izdani pravici graditi ter dokazilo o daljšem obstoju objekta.

Uporabno dovoljenje se izda, če je objekt daljšega obstoja z že pridobljenim gradbenim dovoljenjem, zgrajen pred 1. 1. 2005 skladno z gradbenim dovoljenjem, vpisan v kataster nepremičnin ter zanj ni bil izdan inšpekcijski ukrep v zvezi z nevarno gradnjo. Prav tako pa je treba pridobiti izjavo pooblaščenega strokovnjaka, iz katere izhaja, da je objekt izveden v skladu z gradbenim dovoljenjem ali morebitnimi manjšimi odstopanji, ki so po tem zakonu dovoljena. Uporabno dovoljenje se lahko izda tudi za posamezen del objekta, če ta skupaj z že obstoječim objektom predstavlja funkcionalno celoto. Zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja lahko vloži investitor, lastnik ali solastnik objekta.

Legalizacija objektov, zgrajenih pred uveljavitvijo GZ, pa predstavlja drugo pot. Pri tej vrsti legalizacije upravni organ izda odločbo o legalizaciji, če je objekt, del objekta ali rekonstrukcija vsaj do faze grobih gradbenih del izvedena pred uveljavitvijo GZ in je zahteva za izdajo odločbe o legalizaciji vložena v petih letih od začetka uporabe zakona.

Kako pa je z legalizacijo novejših objektov?

Če ste na črno zgradili novejši objekt, boste situacijo rešili težje, še vedno pa je rešljiva. Legalizacija dejansko poteka enako, kot da bi gradili novogradnjo in za njo pridobivali vso potrebno dokumentacijo v skladu s 144. členom GZ-1 (zemljiškokatastrski načrt, opis objekta, podatki o prostorskem aktu, dovoljenja sosedov, različna mnenja strokovnjakov, projekte…)

Imamo pa tudi nekaj izjem. Legalizacija objektov, zgrajenih pred letom 1967 je pogosta situacija, v kateri se znajdejo lastniki starejših hiš. Velja domneva, da imajo uporabno dovoljenje vse stavbe, ki so bile zgrajene pred 31. 12. 1967, če se jim namembnost po navedenem datumu ni bistveno spremenila in so zemljišča, na katerih so zgrajene, z navedenim datumom na predpisani način evidentirana v zemljiškem katastru. Na zahtevo stranke upravni organ izda potrdilo, da ima objekt uporabno dovoljenje. Sam postopek legalizacije poteka v naslednjem vrstnem redu. Najprej se stavba evidentira ter vpiše v kataster stavb, nato se pridobi digitalni ortofoto posnetek ali kak drug arhivski zapis izpred leta 1967, izjave prič itd… nato se pregleda ter določi, če je iz dokumentov razvidna skladnost objekta z današnjim stanjem, ter na koncu se vloži vloga za pridobitev uporabnega dovoljenja.

Kaj pa strošek?

Zavedati se moramo, da je strošek legalizacije odvisen od različnih faktorjev ter da niti dva primera nista identična. Okvirno vam strošek legalizacije predstavljam v nadaljevanju.

Najprej moramo v zakup vzeti strošek same projektne dokumentacije, ki lahko hitro preseže dva tisoč eurov. Prav tako je potrebno urediti vpis v kataster nepremičnin ter morebiti na novo urediti meje, kar skupaj lahko preseže tisoč eurov. Manjši strošek predstavljajo upravne takse (22,60 EUR) ter seveda plačilo komunalnega prispevka, ki ga je nemogoče okvirno določiti. Višina zneska za plačilo je odvisna od površine objekta, površine parcele, števila priključkov…  V obzir je treba vzeti tudi, da to niso vsi stroški, ki se vam lahko pojavijo pri legalizaciji, saj je veliko odvisno od posamezne situacije. V vsakem primeru se je smiselno pred tem posvetovati s strokovnjakom iz te stroke.

Vprašanje legalizacije črne gradnje ostaja pomembno in zahteva pozornost. Postopek legalizacije ima svoje prednosti in izzive, ki se razlikujejo glede na okolje in situacijo. Pomembno je, da se upoštevajo pravne in okoljske vidike ter se najdejo rešitve, ki so uravnotežene in v skladu z zakonodajo. Legalizacija črne gradnje ima lahko vpliv na lastnike, skupnost in okolje, zato je treba to temo obravnavati z razumevanjem širokega spektra stališč.