Odgovornost nepremičninskega posrednika

Nepremičninski posrednik ima ključno vlogo pri nakupu in prodaji nepremičnin. Zakon o nepremičninskem posredovanju določa, da mora posrednik ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kar pomeni, da je dolžan preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter o vseh pomembnih dejstvih obvestiti naročnika in potencialne kupce.

Napake na nepremičninah razdeljujemo na pravne in stvarne.

Pravne napake se nanašajo na pravno stanje nepremičnine – pri tem mora posrednik mora preveriti, ali je nepremičnina vpisana v zemljiško knjigo, kdo je lastnik in ali je nepremičnina obremenjena, torej ali obstajajo kakšne pravice tretjih oseb kot so služnosti, hipoteke ali če je lastninska pravica kako drugače omejena. Dolžnost posrednika je prav tako preveritev insolventnosti prodajalca, saj če prodajalec nima izpolnjenih svojih finančnih obveznosti, lahko to vpliva na veljavnost prodajne pogodbe. Nepremičninski posrednik je odgovoren za pravno napako, če ne preveri insolventnosti prodajalca ali drugih pravnih bremen na nepremičnini. Poleg navedenega, je treba pri parcelah oz. hišah preveriti tudi lokacijsko informacijo in gradbeno dovoljenje.

Stvarne napake pa se nanašajo na fizično stanje nepremičnine. Slednje delimo na očitne in skrite. Očitne napake so tiste, ki jih kupec lahko opazi pri običajnem pregledu nepremičnine, medtem ko so skrite napake tiste, ki niso vidne in jih kupec ne more zaznati brez posebnih pregledov. Klavzula "videno-kupljeno" pogosto pomeni, da kupec sprejme nepremičnino v stanju v kakršnem je, vendar ne izključuje odgovornosti za skrite napake, ki jih kupec ni mogel opaziti ob nakupu nepremičninski posrednik pa je vedel zanje. Dolžnost posrednika je skrben pregled nepremičnine in opozoriti kupca na morebitne skrite napake za katere ve oz. je bil o njih obveščen.

Zaradi teh zahtev je nepremičninski posrednik dolžan izvesti temeljit pregled nepremičnine in njenega pravnega stanja ter zagotoviti, da so vsi pomembni podatki posredovani potencialnemu kupcu. Če posrednik ne izpolni teh obveznosti je lahko odgovoren za škodo, ki jo kupec utrpi zaradi napak na nepremičnini.

Odgovornost nepremičninskega posrednika za napake na nepremičnini je jasno določena z zakonom. Posredniki morajo delovati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter kupcem zagotoviti vse pomembne informacije. S tem se zagotavljata varnost in transparentnost na trgu nepremičnin, kar je v korist vseh vpletenih strank.

Martina Klun, dipl.prav. (UN)