Pravica do plačila za posredovanje pri nepremičninskih poslih

Pri sklepanju pogodbe o nepremičninskem posredovanju je ena ključnih sestavin tudi dogovor o višini provizije, ki jo je naročnik zavezan plačati posredniku. Do konca leta 2023 je veljalo, da je najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje pri prodaji nepremičnine lahko znašalo največ 4 % pogodbene vrednosti nepremičnine. Podobna omejitev je veljala tudi pri najemnih pogodbah, kjer provizija prav tako ni smela presegati 4 % in zneska enomesečne najemnine, hkrati pa ni smela znašati manj kot 150 EUR.

Te omejitve so bile zakonsko predpisane z namenom zaščite potrošnikov pred previsokimi stroški, vendar so se tekom let izkazale za problematične. Ustavno sodišče je zato z odločbo U-I-205/19-31 delno razveljavilo zgornjo omejitev višine provizije za posredovanje, saj je presodilo, da takšna omejitev nesorazmerno posega v pravico do samostojnega gospodarskega delovanja nepremičninskih posrednikov.

Omejitve za stanovanjske nepremičnine sicer še vedno veljajo, a le za iskalce - omejitev višine plačila za posredovanje še naprej velja za pogodbe, katerih predmet so enostanovanjske stavbe, stanovanja ali druge bivalne enote, hkrati pa mora biti izpolnjen pogoj, da je naročnik teh storitev fizična oseba, ki kupuje ali najema nepremičnino, saj ima ta (najverjetneje) status potrošnika.

Tako bodo posredniki še naprej morali spoštovati določene meje pri sklepanju pogodb, ki vključujejo stanovanjske nepremičnine, vendar pa so takšni posli na nepremičninskem trgu redki. Odprava takšnih omejujočih odločb pa je komaj prvi korak h gospodarski svobodi v dejavnosti nepremičninskega posredovanja – potrebna bo korenita sprememba tudi v praksi.

Upravičenost do provizije v specifičnih primerih

Vprašanje upravičenosti do provizije pogosto postane predmet sporov med naročniki in nepremičninskimi posredniki, še posebej, ko naročnik del posla izvede sam. Ena takšnih spornih situacij je bila obravnavana na Vrhovnem sodišču v zadevi VSRS Sodba II Ips 58/2021, kjer je sodišče razjasnilo, v katerih primerih je posrednik upravičen do provizije in v kakšni višini.

V konkretnem primeru je kupec sam našel prodajalca, vendar ga je ta napotil k nepremičninskemu posredniku, ki je nato izpeljal celoten postopek prodaje. Konflikt se je pojavil glede vprašanja, ali je posrednik v tem primeru upravičen do celotne provizije, glede na to, da je kupec sam našel prodajalca. Sodišče je pojasnilo, da je nepremičninski posrednik upravičen do celotne provizije, ker naročnik ni zaključil posla brez posrednikove pomoči, temveč je posrednik aktivno sodeloval pri sklenitvi prodajne pogodbe in jo uspešno zaključil.

Martina Klun, dipl. prav. (UN)