Nakup nepremičnine v stečajni masi

Nakup nepremičnin iz stečajne mase je poseben postopek, ki od kupcev zahteva dodatno previdnost in poznavanje pravnih posebnosti. Ena ključnih razlik v primerjavi z običajnim nakupom je način pridobitve lastninske pravice – ta se pri nakupu iz stečajne mase pridobi na izviren način. To pomeni, da kupec postane lastnik nepremičnine brez bremen prejšnjega lastnika. Vendar pa s tem povezane pravne posebnosti ter omejeno varstvo kupca zahtevajo natančno razumevanje postopka. Pri nakupu nepremičnin iz stečajne mase gre za izviren (originaren) način pridobitve lastninske pravice. Kupec pridobi lastninsko pravico na novo, neodvisno od volje prejšnjega lastnika in brez obremenitev, kot so hipoteke ali stvarne služnosti (razen vpisanih v javno korist, ki se praviloma ne izbrišejo). Sodna praksa to potrjuje, čeprav nekateri teoretiki opozarjajo, da gre bolj za prenos pravice z javnopravnim učinkom kot za resnično novo pravico.

Razlike v odgovornosti za stvarne in pravne napake
Varstvo kupca pri nakupu iz stečajne mase je omejeno, zlasti pri stvarnih napakah. Tako stečajni dolžnik kot stečajni upravitelj na podlagi 340. člena ZFPPIPP ne odgovarjata za stvarne napake. Prodaja nepremičnine poteka po načelu videno-kupljeno kar pomeni, da kupec po nakupu nima pravice zahtevati odprave stvarnih napak. Vendar pa odgovornost za pravne napake ni izključena. Višje sodišče v Ljubljani je v sklepu
I Cpg 842/2015 pojasnilo:
»467. člen OZ je umeščen v odsek OZ o odgovornosti prodajalca za stvarne napake, zato se
navedena določba, po kateri je odgovornost za napake pri prodaji na prisilni javni dražbi
izključena, lahko nanaša le na izključitev odgovornosti za stvarne napake. Pri prodaji
premoženja stečajnega dolžnika v stečajnem postopku pa ni izključena odgovornost za
pravne napake.«

To pomeni, da mora kupec kljub omejenemu varstvu preveriti, ali morda obstajajo pravne napake na nepremičnini. Na podlagi 439. člena OZ se lahko odgovornost za pravne napake pogodbeno omeji ali izključi, vendar je takšno določilo nično, če sta stečajni dolžnik ali upravitelj za napako vedela oz. jima ta ni mogla ostati neznana.

Pri nakupu nepremičnine v stečaju je za kupca torej ključno:
1. previdnost pri pravnih napakah: čeprav za stvarne napake ni odgovornosti, lahko
odgovornost za pravne napake pride v poštev. Zato je smiselno pred nakupom
preveriti pravni status nepremičnine.
2. poznavanje postopka: kupec se mora zavedati, da pravni posel pri nakupu iz
stečajne mase ni klasična prodajna pogodba, temveč poseben postopek z omejenimi
pravnimi varstvi.
3. izvedba temeljitega pregleda: zaradi odsotnosti varstva za stvarne napake je
priporočljivo, da kupec pred nakupom angažira strokovnjake za pravni in tehnični
pregled nepremičnine.
Nakup nepremičnine iz stečajne mase lahko prinese priložnosti, vendar zahteva natančno poznavanje postopka, previdnost in temeljit pregled nepremičnine. Posebno pozornost je treba nameniti pravnim napakam, saj odgovornost za te napake v nasprotju s stvarnimi ni vedno izključena. Zato je posvet s pravnim strokovnjakom nujen korak k varnemu in uspešnemu nakupu.

Martina Klun, mag.prav.