Solastnina
Lastninska pravica večih oseb
Na določeni stvari je lahko v določenem časovnem obdobju le ena sama lastninska pravica. To pravilo je posledica določbe, ki izhaja iz 101. člena SPZ, da v kolikor nekdo pridobi lastninsko pravico na stvari predhodnemu imetniku lastninske pravice, pravica preneha. Vendar to ne pomeni, da se lastninsko razmerje ne more oblikovati kot razmerje več oseb. Več oseb skupaj ima lahko posledično eno skupno lastninsko pravico, posledica česar je nastanek skupnostnega razmerja. Skupnostno razmerje v praksi pa odpira nova vprašanja ter probleme za medsebojne odnose posameznih članov skupnosti. Poznamo več razmerij, ko lastninska pravica pripada več osebam:
- solastnina je ena od oblik, ko lastninska pravica pripada več osebam;
- skupna lastnina je oblika lastninske pravice, ki pripada več osebam na nerazdelni stvari;
- etažna lastnina, katere glavni namen je oblikovanje ekskluzivne oblastvene pravice na delu stvari.
Solastnina
Solastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki pomeni pravno oblast več oseb na isti nerazdeljeni stvari, pri čemer vsakemu od solastnikov pripada računsko določen delež te stvari. Solastninsko razmerje izhaja iz rimskopravnega individualističnega pogleda na lastninsko razmerje, kjer vsak svoja upravičenja izvršuje v skladu z višino svojega deleža. Solastnina zajema stvar kot celoto ter se za njeno ustanovitev vzpostavi domneva o obstoju idealnih deležev na stvari, ki ustreza solastniškemu deležu.V praksi torej ne gre za delitev same stvari, temveč za delitev lastninske pravice na le tej. Vsak izmed solastnikov je upravičen do uporabe in posesti celotne stvari v sorazmerju z njegovim solastniškim deležem. Eden izmed lastnikov posledično ne more zahtevati izključne uporabe in posesti točno določenega dela stvari, če med lastniki ne obstaja dogovor o uporabi solastne stvari. V kolikor je stvar deljiva ali nedeljiva, ni pomembno. Solastnina nastane na podlagi zakona, odločbe državnega organa, z dedovanjem ali pravnim poslom, smiselno enako kot je določeno za nastanek lastninske pravice.
Ko govorimo o pridobitvi solastnine, pridejo v poštev torej vse pravne podlage, ki jih SPZ določa za lastninsko pravico. Pri pravno-poslovni pridobitvi ni nobenih posebnosti, razen predkupne pravice pri prodaji nepremičnine. Za dedovanje na podlagi oporoke velja specifična omejitev nastanka solastnine v primeru, ko je predmet oporočnega dedovanja zaščitena kmetija. V tem primeru velja posebna predpostavka, da lahko solastnina nastane le v primeru, da so osebe v določenem medsebojnem razmerju, konkretneje opredeljeno, zakonca ali eden od staršev in otrok ali posvojenec oziroma njihov potomec.Kljub temu, da ni izrecne zakonske omejitve, obstajajo primeri, ko z odločbo državnega organa ni mogoče pridobiti solastnine, temveč le izključno lastninsko pravico. To velja za pridobitev lastninske pravice v izvršilnem postopku, ko se po izvedenem postopku javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb opravi prodaja le enemu kupcu. Podobno velja tudi pri razlastitvi, kjer je lahko razlastitveni upravičenec le država ali občina, nikakor pa ne obe istočasno. V nasprotju s preostalimi pridobitnimi načini se lahko pri pridobitvi na podlagi zakona solastnina pojavi kot edina možna oblika lastninske pravice. S tem se srečamo pri združitvi premičnih stvari, ki pripadajo različnim lastnikom (spojitev in pomešanje), kadar iz materialov, ki pripadajo različnim lastnikom, nastane nova stvar, ter pri plodovih, ki jih daje stvar v solastnini, kadar se ti ne morejo deliti med solastnike.
S priposestvovanjem kot nadaljnjim izvirnim načinom pridobitve lastninske pravice se praviloma pridobi solastnina le, če je priposestvovalcev več. Razume se, da morajo biti vsi v dobri veri. Ni pa možno priposestvovati idealnega dela nepremičnine. Vrhovno sodišče RS je v zvezi s tem zavzelo naslednje stališče: "Priposestvovanje idealnega dela nepremičnine bi bilo v nasprotju s konceptom posesti kot dejanske oblasti nad stvarjo in pojmom solastnine, ki izključuje lastninsko pravico na realnem delu stvari."
Solastniški delež je kvantitativni del lastninske pravice kot oblastvene pravice solastnika na idealnem delu stvari. Solastninsko razmerje je izraženo z idealnim (solastniškim) deležem, ki je izražen kot matematično razmerje do celote. Izraziti ga je mogoče v odstotkih, v pravnih razmerjih pa se običajno izraža z ulomkom. V zemljiško knjigo se vpiše z ulomkom, pri čemer vsota idealnih deležev tvori celoto. Drugi odstavek 65. člena SPZ določa, da v kolikor deleži niso določeni, vsakemu pripada enaka višina. Solastniki imajo smiselno enaka upravičenja kot izključni lastniki. Vendar lahko upravičenja izvršujejo le v omejenem obsegu, ki ustreza idealnemu deležu.
V svojem delu torej uživajo vsa lastninska upravičenja iz 37. člena SPZ. Imajo torej pravico imeti stvar v posesti, jo uporabljati, uživati njene plodove in z njo razpolagati. Solastnik ima glede svojega dela polna lastninska upravičenja. Posebnost solastninskega razmerja v primerjavi z razmerjem izključne lastninske pravice je v tem, da je treba v solastninskem razmerju oblikovati sistem odločanja glede izvrševanja lastninskih upravičenj rabe in uživanja stvari. Prvotno je potrebno uskladiti medsebojne interese med solastniki in pri izvrševanju solastnine morajo solastniki upoštevati tudi interese drugih solastnikov, kar predstavlja neke vrste omejitev solastninske pravice. Razmerje med solastniki vzpostavlja skupnostno razmerje.
Upravljanje s skupno stvarjo je posebnost solastninskega razmerja v primerjavi z razmerjem izključne lastninske pravice in pomeni sistem odločanja glede izvrševanja lastninskih upravičenj rabe in uživanja stvari. Izključna lastninska pravica je izvrševanje celovite oblasti nad stvarjo in izključni lastnik samostojno sprejema vse odločitve v mejah vsebine svoje lastninske pravice. V solastninskem razmerju pa morajo solastniki skupaj sprejeti odločitve, ki zadevajo ta vprašanja, pri čemer je treba zagotoviti vzajemno spoštovanje bistvenih lastninskih interesov, tako da je vsakemu solastniku zagotovljena vsebina lastninske pravice. Gre za uveljavljanje splošnega načela, da je pravica omejena s pravicami drugih, zato je v sam bit solastninskega razmerja vgrajena svojevrstna omejitev solastninske pravice. Ta se kaže predvsem v omejenosti ravnanja posameznega solastnika, ki mora svoja upravičenja na stvari izvrševati na način, ki upošteva interes drugih. Hkrati pa je treba najprej uskladiti medsebojne interese med solastniki in pri izvrševanju solastnine morajo solastniki upoštevati tudi interese drugih solastnikov, kar predstavlja tudi svojevrstno omejitev solastninske pravice.
V prvem odstavku 67. člena SPZ je določeno, da imajo solastniki pravico skupno upravljati s stvarjo, kar izhaja iz solastninske pravice ter pri izključni lastnini ni mogoče. Solastniki v zadevah upravljanja odločajo z izjavami svoje volje. Posli upravljanja imajo posledično naravo pravnih poslov. Iz teh poslov ne izhajajo neposredni razpolagalni učinki, tako pravne posledice nastanejo v notranjem razmerju med solastniki ter ustanavlja zavezo, da bodo ravnali v skladu s sprejeto vsebino. Izpolnitev lahko zahteva sklenitev razpolagalnega posla, kot na primer sklepa o delitvi, po katerem pridobi eden od solastnikov na stvari izključno lastninsko pravico ali obremenitev solastne nepremičnine s stvarno služnostjo.
Pravni posel, ki se nanaša na upravljanje s stvarjo v solastnini, večinoma poimenujemo sklep, ki ni običajna dvostranska pogodba, temveč gre za večstranski pravni posel, ki je usmerjen v sprejem odločitve glede predmeta solastnine. Ker gre za pravnoposlovno dejanje, morajo biti izpolnjene vse splošne predpostavke za veljavnost pravnega posla, vključno s sposobnostjo, možnostjo in dopustnostjo, obstojem prave volje strank ter predpisano obliko posla, če zakon ne določa drugače. Posebnost sklepanja takšnih pravnih poslov je v tem, da za nekatere odločitve ni potrebno soglasje vseh solastnikov. Sklepi, sprejeti z večino, so lahko pravno obvezujoči za vse solastnike. Takšno pravilo velja predvsem za posle rednega upravljanja, kjer se odločitve sprejemajo po načelu večine, izračunane glede na idealne deleže. Kadar pa posli presegajo okvir rednega upravljanja, je potrebno soglasje vseh solastnikov.
To ločevanje med posli rednega in izrednega upravljanja je pomembno, saj odraža različne stopnje vpliva, ki ga imajo solastniki na odločanje. Solastnik lahko samostojno izjavi voljo, usmerjeno v sprejem sklepa o upravljanju, če je poslovno sposoben. Poslovno nesposobnega solastnika pri tem zastopa zakoniti zastopnik. Tudi vsak drug solastnik lahko izjavi voljo preko zastopnika, če ga pooblasti. Zastopnik je lahko ali eden od preostalih solastnikov ali tretja oseba. Prav poseben primer postavitve zastopnika izhaja iz 67. člena SPZ, kjer je opredeljena problematika kadar pri izvrševanju upravljanja ne more sodelovati eden ali več solastnikov. V kolikor eden od solastnikov dalj časa ni dosegljiv, lahko preostali solastniki predlagajo postavitev skrbnika za poseben primer nedosegljivosti solastnika.
Za to, da solastnik velja za nedosegljivega, je dovolj, da solastniki izkažejo, da so na običajne načine večkrat poskušali pozvati solastnika k sodelovanju pri opravljanju. Skrbnika določi Center za socialno delo. Drugače je, kadar se eden ali več solastnikov ne želi izjaviti glede predlaganega sklepa. V teh primerih se smiselno uporabljajo pravila o molku pri sklepanju pravnih poslov. Za izjave volje v poslih upravljanja s solastnino veljajo splošna pravila obligacijskega prava. Volja se lahko izjavi izrecno ali s konkludentnimi dejanji.
Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, katerih skupek idealnih deležev dosega polovico. V primeru, da ima nekdo sam več kot polovico idealnega deleža, mora kljub temu, da lahko odločitve sprejema samostojno, o tem obvestiti preostale lastnike, jasno izraziti svojo voljo ter to omogočiti tudi preostalim. Druga skrajnost je, kadar imamo dva solastnika in ima vsak petdeset odstotni idealni delež. V tem primeru morata vedno doseči soglasje glede vsakega posla upravljanja. Posli rednega upravljanja so opredeljeni v 67.členu SPZ kot posli, potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari zaradi doseganja njenega namena.
Zaradi tega, ker večinsko odločanje pomeni omejitev solastninske pravice, je potrebno večinsko odločanje razlagati restriktivno. Posledica tega je, da se mora v dvomu obravnavani poseg šteti kot posel, ki presega posle rednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh solastnikov. Poseben primer poslov rednega upravljanja so tudi posli, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari. Vsak od solastnikov lahko v nepravdnem postopku zahteva, da sodišče odloči o takšnem poslu, če o njem ni bilo mogoče doseči soglasja v okviru solastniške skupnosti.
Posli, ki presegajo redno upravljanje, so posli, ki so za stvar in izvrševanje oblastvenih upravičenj tako pomembni, da o njih lahko odločajo samo vsi solastniki skupaj. Potrebno je torej soglasje vseh. Višina idealnih deležev pri tem ne igra nobene vloge, glasovi so namreč ne glede na višino idealnega deleža enakovredni. V SPZ-ju so navedeni določeni primeri, kadar gre za posle, ki presegajo redno upravljanje, kot razpolaganje s celotno stvarjo, določitev rabe in določitev upravitelja stvari. V novem šestem odstavku 67. člena SPZ je uvedena možnost, da sklep solastnikov o upravljanju stvari nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku.
Solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, lahko predlagajo sodišču, da odloči o poslu, ki presega okvire rednega upravljanja. Solastnina ni prisilna skupnost ter je eno glavnih upravičenj solastnikov, da lahko zahtevajo njeno prenehanje. Delitev solastnine je možna kot sporazumna ali kot sodna delitev, odvisno od lastnosti stvari v solastnini, delitev je lahko fizična ali civilna. Solastnik ne mora zahtevati delitve solastnine le ob neprimernem času, kar je pravni standard, katerega vsebina je odvisna od konkretnih okoliščin, ki so lahko ali objektivne (slabe tržne razmere) kot tudi subjektivne (daljša odsotnost enega od solastnikov, gospodarska potreba ipd.). Neprimeren čas delitve solastnine ne preprečuje delitve, temveč jo zgolj odlaga (70. člen SPZ). Solastnik se lahko delno odpove pravici zahtevati delitev solastnine, ki pa je časovno omejena, saj bi bila časovno neomejena nična. Sporazumna delitev solastnine je pravni posel, ki presega redno upravljanje stvari.
Solastniki se lahko sporazumno dogovorijo o delitvi stvari ter določijo način, kako bo do tega prišlo. Kadar je stvar deljiva, se morajo solastniki najprej dogovoriti o načinu delitve. Kadar pa stvar ni deljiva, se lahko delitev opravi tudi s sporazumno prodajo (kupnina se nato razdeli v skladu z višino idealnih deležev). Če med solastniki ne pride do sporazuma o načinu delitve solastnine, lahko vsak od njih zahteva, da o delitvi odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče lahko, v kolikor delitev ni mogoča, odloči, da se opravi civilna delitev, kje se stvar proda, izkupiček pa se porazdeli. V postopku je urejena posebna možnost, kjer lahko eden ali več solastnikov zahteva, da namesto prodaje stvar pripada njemu, če izplača preostale lastnike. Pri določanju cene se sodišče ravna po tržni ceni, kar pomeni, da morajo solastniki dobiti toliko, kot bi dobili v primeru, če bi se stvar prodala tretji osebi. Odločba sodišča ima smiselno enake učinke kot prodajna pogodba, vendar lastnik postane solastnik šele s pravnomočnostjo odločbe. Plačilo se mora zagotoviti najkasneje tri mesece po pravnomočnosti odločbe, lahko pa se solastniki dogovorijo tudi drugače. Terjatev solastnikov, katerim delež preneha, je proti solastniku prevzemniku zavarovana.
Kaja Cafuta mag. prav.