Prodajna pogodba
Ali veste na kaj morate biti pozorni pred podpisom prodajne pogodbe?
Pred podpisom prodajne pogodbe za nepremičnino je ključnega pomena, da preverite vse podatke in pravne vidike. Preden se prodajna pogodba sestavi, je ključno, da se prepričate o površini in namembnosti nepremičnine. Če kupujete zemljišče, je nujno preveriti namensko rabo. To lahko preverite z vpogledom v OPN ali lokacijsko informacijo, ki jo izda občina, kjer nepremičnina leži. Pridobitev slednjega je potrebna tudi za nadaljnji prodajni postopek, saj brez tega prodajalec ne more overiti svojega podpisa na pogodbi.
Pomembno je tudi, da poznate zemljiškoknjižno stanje. Preverite, ali je nepremičnina dejansko v lasti prodajalca ter ali je obremenjena z vknjižbami, ki bi lahko omejile vašo lastninsko pravico.
Ob sestavi pogodbe je potrebno preveriti ali vsebuje pravilen ID znak nepremičnine. Posebno pozornost namenite določilom o ceni in načinu plačila – preverite ali se cena ujema z dogovorjeno, kakšen je rok plačila in ali je dogovorjena ara. V primeru are je najvarneje, da pogodba vsebuje določilo o njeni vrnitvi v primeru, da do nakupa ne pride iz objektivnih razlogov. Priporočljivo je, da se ara nakaže na fiduciarni račun notarja ali nepremičninske družbe, če je ta vključena v pravni posel.
V pogodbi se lahko določi tudi, kdo nosi stroške davka na promet nepremičnin (če ni določeni nič, ga krije prodajalec), saj je po podpisu prodajne pogodbe potrebno en izvod poslati na Finančno upravo RS, ki izda odločbo o odmeri davka plačniku. Prav tako je smiselno določiti, kdo krije notarske stroške overitve pogodbe.
Eden najpomembnejših elementov pogodbe pa je intabulacijska klavzula ali zemljiškoknjižno dovolilo, ki vsebuje izrecno in nepogojno izjavo prodajalca, da dovoljuje vpis kupca v zemljiško knjigo. Pri nakupu novogradnje, kjer predmet nakupa še ni konkretiziran, prodajalec s pogodbo prevzame obveznost, da bo po ureditvi zemljiškoknjižnega stanja izdal in overil zemljiškoknjižno dovolilo za vpis kupca, če bo on izpolnil pogoje, določene s to pogodbo (plačilo dela ali celotne kupnine).
Pogodbena določila lahko določajo tudi odgovornost za napake nepremičnine. Če pogodba vsebuje klavzulo "videno-kupljeno", pomeni, da se kupec odpoveduje možnosti uveljavljanja zahtevkov zaradi očitnih napak, razen če jih je prodajalec namerno prikril oz. gre za skrite napake. Prodajalec v tem primeru za slednje še vedno odgovarja, vendar največ šest mesecev po primopredaji, razen če je s pogodbo določeno drugače.
Po podpisu pogodbe in pred overitvijo podpisa je treba en izvod poslati na Finančno upravo RS za namen odmere davka, pri čemer je zakonski rok izdaje odločbe 45 dni. Določilo 50. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) omogoča kupcu, da zagotovi vpis svoje lastninske pravice, s čimer se preprečijo morebitne goljufije.
Skrbno preverjena in pravilno oblikovana prodajna pogodba vam lahko prihrani veliko pravnih in finančnih težav, zato je pred podpisom priporočljivo posvetovanje s pravnim strokovnjakom.
Martina Klun, mag. prav.