Napake na nepremičnini

Kaj storiti v primeru, da ugotovite napake na vaši nepremičnini?

Nakup nepremičnine predstavlja eno najpomembnejših investicij v življenju posameznika. Kljub skrbnemu pregledu pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe lahko kupec kasneje ugotovi, da ima nepremičnina napake, ki vplivajo na njeno uporabnost, varnost ali vrednost. V takih primerih je ključno vedeti, kakšne pravice imate kot kupec in kako postopati v skladu z veljavno zakonodajo.

1. Vrste napak na nepremičnini

V slovenski zakonodaji ločimo več vrst napak, ki se lahko pojavijo na nepremičnini:

1. 1. Stvarna napaka

Stvarna napaka obstaja, če:

• stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo ali promet,
• stvar nima lastnosti, ki so bile dogovorjene med strankama,
• je bila kupcu prodana stvar s pomanjkljivostmi, za katere ni vedel.

Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, ne glede na to, ali mu je bilo to znano ali ne. Prodajalec odgovarja tudi za tiste stvarne napake, ki se pokažejo potem, ko je nevarnost prešla na kupca, če so posledica vzroka, ki je obstajal že pred tem. Neznatna stvarna napaka se ne upošteva

Poznamo očitne in skrite stvarne napake.

Pravni vir: Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631

1. 2. Skrita napaka

Gre za stvarno napako, ki ob običajnem pregledu ob prevzemu nepremičnine ni bila opazna, vendar se pokaže kasneje. Prodajalec ne odgovarja za napake, ki se pokažejo potem, ko mine šest mesecev, odkar je bila stvar izročena, razen če je bil v pogodbi določen daljši rok.

Pravni vir: Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631

1. 3. Pravna napaka

Nastane, kadar na nepremičnini obstajajo pravice tretjih oseb (npr. hipoteke, služnosti, prepovedi razpolaganja), ki kupcu ob nakupu niso bile razkrite. Če se pokaže, da si tretji lasti kakšno pravico na stvari, mora kupec o tem obvestiti prodajalca, razen če mu je to že znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve; če pa so predmet pogodbe stvari, določene po vrsti, mu mora izročiti drugo stvar brez pravne napake.

Pravni vir: Pravni vir: Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631

2. Roki za uveljavljanje pravic

Zakoni določajo različne roke, v katerih mora kupec uveljaviti svoje pravice:

1. 1. Stvarne napake:

Kupec mora prodajalca obvestiti o napaki v dveh mesecih od njenega odkritja.

Napake je mogoče uveljavljati najpozneje v dveh letih od izročitve nepremičnine.

1. 2. Pravne napake:

Kupčeva pravica iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega. Če pa je tretji začel spor, preden je ta rok iztekel, kupec pa zahteval od prodajalca, naj kot intervenient stopi vanj, ugasne kupčeva pravica šele po šestih mesecih po pravnomočno končanem sporu.

3. Postopek uveljavljanja napak

   1. Obvestilo prodajalcu

Prvi korak je pisno obvestilo prodajalcu, kjer kupec navede ugotovljene napake in zahteva njihovo odpravo. Obvestilo mora biti poslano priporočeno s povratnico kot dokaz, da je bilo pravočasno posredovano.

1. 2. Zahteve kupca

Kupec lahko v skladu z Obligacijskim zakonikom zahteva:

1. zahteva od prodajalca, da napako odpravi ali da mu izroči drugo stvar brez napake (izpolnitev pogodbe);

2. zahteva znižanje kupnine;

3. odstopi od pogodbe.

4. Kako se zaščititi pred napakami?

Pred nakupom nepremičnine je priporočljivo:

✅ Izvesti strokovni pregled nepremičnine s pomočjo gradbenega strokovnjaka.

✅ Preveriti zemljiškoknjižno stanje in morebitne obremenitve.

✅ Zahtevati izjavo prodajalca o stanju nepremičnine in jo vključiti v pogodbo.

✅ Poskrbeti, da so v kupoprodajni pogodbi jasno določene odgovornosti prodajalca za napake.

Če po nakupu nepremičnine ugotovite napake, je ključno hitro in pravilno ukrepati. Upoštevati je treba zakonodajne roke in pravila postopanja, da boste lahko učinkovito zaščitili svoje pravice. V primeru spora s prodajalcem pa je priporočljivo poiskati pravno pomoč.

Za dodatne informacije ali pravno svetovanje se lahko obrnete na našo ekipo strokovnjakov pri K2 Finance in nepremičnine.

Kaja Cafuta mag. prav.