Kako lahko znižate davek
Najemnine: Kako lahko znižate davek in kdaj vas lahko FURS zavrne?
Oddajate stanovanje ali hišo? Če ste v preteklem letu oddajali nepremičnino, morate do 28. februarja oddati davčno napoved. Ta rok velja tudi, če ste oddajali nepremičnino v tujini. Dobra novica? Davčno osnovo, in s tem tudi davek, si lahko znižate z določenimi vlaganji. Slaba novica? FURS vam ne bo priznal vseh stroškov.
Kaj torej velja in kdaj vas lahko zavrnejo? V nadaljevanju odgovarjamo na najpogostejša vprašanja najemodajalcev, tudi tistih, ki oddajajo nepremičnine pravnim osebam ali v tujini.
Najprej: ali gre za klasično oddajanje ali sobodajalstvo?
Ta pravila veljajo za klasično oddajanje. Če oddajate nepremičnino turistom, morate registrirati dejavnost in do konca marca oddati davčni obračun.
Splošna pravila
1. Kakšen je davek?
Davek znaša 25 % od najemnine, zmanjšane za 10 % normiranih stroškov ali za dejanske stroške, ki ohranjajo uporabno vrednost nepremičnine.
Upoštevajo se npr. stroški obnove dotrajanih oken in sten, ne pa dozidava dodatnih prostorov ali podaljševanje terase. Pomembno: FURS bo stroške upošteval le, če je bila nepremičnina oddana pred obnovo in bo oddana tudi po njej.
2. Kako lahko uveljavljate dejanske stroške?
V napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
3. Kaj, če oddajate podjetju ali veleposlaništvu?
V tem primeru davek plača najemnik. Vi napovedi ne oddate, razen če oddajate posamezniku ali v tujini. Če pa imate dejanske stroške višje od normiranih 10 %, lahko do 28. februarja oddate zahtevek za zmanjšanje davčne osnove in dobite vračilo davka.
4. Kaj, če oddajate v tujini?
Postopek je enak kot v Sloveniji. Napoved oddate do 28. februarja in priložite račune. Če ste v tujini že plačali davek, ga bo FURS upošteval in pri nas plačate le razliko.
Kdaj vam bo FURS priznal stroške?
5. Ali mora biti stanovanje oddano ravno med obnovo?
Ne nujno. FURS priznava stroške, če:
- je bilo stanovanje oddano pred obnovo in bo tudi po njej,
- je bil kratek čas neoddajanja med najemniki.
Vendar: Če stanovanja prej sploh niste oddajali, FURS stroškov ne bo priznal.
6. Kaj, če pred obnovo oddajate enemu najemniku, po obnovi pa drugemu?
Stroški se vseeno priznajo.
7. Kako se upoštevajo stroški, če obnova traja dve davčni leti?
Če imate en račun za vse stroške in ga plačate leta 2025, boste davčno osnovo zmanjšali v letu 2025. Če imate dva računa (za leti 2024 in 2025), se znižanje davčne osnove razdeli na obe leti.
Kakšne stroške bo FURS priznal?
8. Kaj, če je račun za material izdan na drugo ime?
Lahko ga uveljavljate, Če sledi plačilu, ki ga lahko dokažete (npr. bančni izpisek).
9. Kaj, če plačate v gotovini?
FURS bo račun priznal, če nanj napišete svoje ime.
10. Kaj, če obnovo plačamo po obrokih?
Stroške lahko uveljavljate v letu, ko je bila storitev opravljena.
11. Kaj, če sta lastnika dva (npr. mož in žena)?
Stroške lahko enakovredno razdelita.
Katere investicije se priznajo?
12. Ali se priznajo stroški za pralni stroj, kavč, kuhinjo?
Da, če je v pogodbi zapisano, da se oddaja opremljeno stanovanje in gre za zamenjavo dotrajane opreme.
13. Kaj pa fasada, streha, terasa?
- Fasada in streha: priznano, če je nujna obnova (npr. zaradi dotrajanosti ali poškodb).
- Terasa: ne, ker gre za povečanje vrednosti nepremičnine.
14. Ali se prenova kopalnice prizna?
Da, če gre za zamenjavo dotrajanih cevi, tuš kabine itd.
15. Kaj pa okna, vrata, elektrika, vodovod?
Priznano, če gre za ohranjanje uporabne vrednosti in ne za povečanje vrednosti.
16. Ali strošek notarskega zapisa najemne pogodbe znižuje davčno osnovo?
Ne.
Kaj pa obratovalni stroški?
17. Ali se stroški elektrike, vode, interneta upoštevajo pri davku?
Ne, razen če so ločeno prikazani v pogodbi in jih plačajo najemniki.
Povzetek
FURS bo priznal stroške le, če:
- se nepremičnina oddaja pred in po obnovi,
- gre za vzdrževalna dela in ne povečanje vrednosti,
- so stroški dokumentirani in plačani s strani lastnika.
Za vračilo davka morate zahtevek oddati do 28. februarja.
Upamo, da smo vam olajšali razumevanje pravil in postopkov.