House Flipping  

Hiter zaslužek ali premišljena investicija?

V svetu nepremičnin je house flipping eden izmed bolj zanimivih, a hkrati tudi zahtevnejših načinov ustvarjanja dobička. Gre za prakso, pri kateri investitor kupi nepremičnino – največkrat po nižji ceni, pogosto v slabšem stanju – jo prenovi in nato proda po višji ceni. Razlika med nakupno in prodajno ceno (upoštevajoč stroške prenove in davke) predstavlja dobiček. Ta strategija je v tujini, predvsem v ZDA, izredno priljubljena in skorajda del vsakdanje kulture investiranja. V zadnjih letih pa se koncept house flippinga vse bolj uveljavlja tudi pri nas, v Sloveniji, predvsem med mlajšimi investitorji, podjetniki in tistimi, ki se zanimajo za nepremičninski trg kot alternativo klasičnim naložbam.

V ZDA se house flipping pogosto promovira tudi skozi televizijske oddaje, kjer je videti, kot da je mogoče v nekaj tednih z minimalnim vložkom doseči izjemne donose. Resnica je seveda bolj kompleksna. Uspešen flipping zahteva precej več kot zgolj osnovno znanje o nepremičninah in nekaj prostega časa. Potrebna je kombinacija znanja, izkušenj, finančne discipline in poznavanje trga.

House flipping je sicer tudi vse bolj popularen v evropskih državah, vključno s Slovenijo, a je bistveno manj razširjen kot v ZDA, predvsem zaradi višjih transakcijskih stroškov, daljših administrativnih postopkov, višjih obremenitev z davki in zakonskih omejitev, ki pogosto podaljšajo čas realizacije projekta. Kljub temu obstajajo določena področja, kjer ta praksa pridobiva na veljavi. Predvsem v večjih slovenskih mestih, kot so Ljubljana, Maribor in obalna mesta, se pojavljajo primeri uspešnih flipping projektov, kjer so stare ali zapuščene nepremičnine preurejene v moderne bivalne enote in nato prodane z dobičkom.

Poseben trend v določenih evropskih državah, zlasti v obmorskih regijah oz. turističnih krajih, je tudi nakup starih, zapuščenih hiš ali stanovanj, ki se jih nato prenovi in uredi kot počitniške hiše ali turistične apartmaje. Takšne prenovljene nepremičnine so lahko izredno privlačne za kupce iz tujine ali kot priložnost za oddajanje v najem prek platform, kot je Airbnb. V primerih, ko so lokacije res atraktivne, so lahko donosi precej visoki.

Ključni dejavnik pri vsakem house flipping projektu je lokacija nepremičnine. Nakup na napačni lokaciji lahko pomeni, da bomo po končani prenovi težko prodali nepremičnino po višji ceni, morda pa je ne bomo mogli prodati niti brez izgube. Lokacija določa skoraj vse – od privlačnosti za kupce, dostopa do infrastrukture, povpraševanja na trgu, do morebitnega potenciala za dolgoročno vrednost nepremičnine. Uspešni flipperji zato veliko časa posvetijo raziskavi trga. Analizirati je potrebno območja, kje je visoko povpraševanje in kje obstaja potencial za rast cen. V Sloveniji to pogosto pomeni bližino središča mesta, dobro povezane soseske ali lokacije z urbanim razvojem. 

Pomembno je tudi razumevanje stroškovne plati flippinga. Vsekakor je potreben začetni kapital – včasih zadostuje nekaj deset tisoč evrov, pogosto pa je potrebna višja investicija, še posebej v primeru večjih ali zahtevnejših projektov. Poleg samega nakupa nepremičnine in prenove, je treba upoštevati še številne druge stroške: od notarskih storitev, davkov na promet z nepremičninami, stroškov z gradbenimi materiali in izvajalci, pa vse do oglaševanja in morebitnega posredovanja nepremičninske agencije pri prodaji.

Ena od pomembnih postavk, ki jih ne gre zanemariti, je davek na kapitalski dobiček. V Sloveniji ta obremenitev znaša 25 % od razlike med prodajno in nabavno vrednostjo nepremičnine, zmanjšano za priznane stroške. Ta stopnja velja v prvih petih letih od nakupa, nato pa se postopoma znižuje vsakih nadaljnjih pet let. Za tiste, ki želijo nepremičnino prodati hitro po prenovi, to pomeni, da bo kar četrtina ustvarjenega dobička obdavčena, kar bistveno vpliva na končno izračunano donosnost projekta. Zato se v praksi vse pogosteje dogaja, da investitorji nepremičnino po prenovi raje oddajajo nekaj let v najem, preden jo prodajo, da zmanjšajo davčno breme.

Na koncu je treba poudariti, da house flipping ni enostavna, temveč strukturirana in strateška oblika investiranja. Uspešni projekti se zgodijo le ob dobrem načrtovanju, realističnem finančnem modelu in jasnem razumevanju vseh tveganj. Čeprav se zdi, da gre za preprost proces – kupiš poceni, prenoviš in prodaš drago – so podrobnosti tiste, ki odločajo o uspehu ali neuspehu. Zato mora vsak, ki razmišlja o house flippingu, razumeti, da gre za posel, ki lahko prinese lep dobiček, a samo ob predhodni raziskavi, dobrem poznavanju trga in pripravljenosti na nepričakovane zaplete.

 

Martina Klun, mag. prav.