Kataster in zemljiška knjiga: Zakaj sta pomembna za vsakogar?

Vsak lastnik, kupec ali uporabnik nepremičnine se prej ali slej sreča z dvema ključnima evidencama: zemljiškim katastrom in zemljiško knjigo. Čeprav se pogosto zdita podobna, imata povsem različne naloge in pomen, ki segata globoko v varnost in transparentnost poslovanja z nepremičninami.

Kaj je zemljiški kataster?

Zemljiški kataster je temeljna uradna evidenca o zemljiščih, ki jo vodi geodetska uprava. V njem so zbrani podatki o legi, obliki, površini, vrsti rabe, katastrskem razredu, boniteti in še drugih značilnostih zemljišč. Vsaka parcela je v katastru označena s svojo številko, določeno mejo in podatki o lastniku oziroma upravljavcu zemljišča. Kataster tako omogoča natančen vpogled v to, kje se zemljišče nahaja, kako je veliko in za kaj se uporablja (npr. njiva, gozd, stavbišče, dvorišče)

Zemljiški kataster je nastal predvsem iz fiskalnih razlogov – za pravično odmero davkov na zemljišča. 

Kaj je zemljiška knjiga?

Zemljiška knjiga je pravna evidenca nepremičnin, ki jo vodijo sodišča. V to evidenco se vpisujejo stvarne pravice na nepremičninah: lastninska pravica, hipoteka, služnost, stvarno breme, zakupna pravica (če traja več kot eno leto), predkupna in odkupna pravica ter prepovedi odsvojitve in obremenitve. Zemljiška knjiga je javna: vsakdo lahko pridobi izpisek in preveri, kdo je lastnik določene nepremičnine ter ali je ta morda obremenjena s hipoteko ali drugimi pravicami

Načelo javnosti zemljiške knjige pomeni, da so vsi podatki v njej javno dostopni in nihče se ne more izgovarjati, da mu vsebina vpisa ni bila znana. To je ključno za varnost pravnega prometa: ščiti kupce, prodajalce in lastnike pred prevarami ali nejasnostmi glede lastništva in obremenitev nepremičnin

Zakaj potrebujemo obe evidenci?

    Kataster določa, kaj in kje je nepremičnina ter kdo je njen lastnik ali upravljavec.

    Zemljiška knjiga pa pove, kdo ima na tej nepremičnini pravice in katere pravne omejitve ali obremenitve obstajajo.

Za varno in pregledno poslovanje z nepremičninami je nujno, da se podatki v obeh evidencah ujemajo. Pri nakupu ali prodaji nepremičnine je zato priporočljivo preveriti tako podatke v katastru (npr. ali se lega in površina ujemata z dejanskim stanjem) kot tudi v zemljiški knjigi (npr. ali je prodajalec res lastnik in ali je nepremičnina prosta bremen)

Zemljiški kataster in zemljiška knjiga sta temelj varnosti, transparentnosti in zaupanja v prometu z nepremičninami. Njuna zgodovina in funkcija sta tesno povezani z razvojem prostora, pravnega reda in gospodarstva na Slovenskem. Vsak, ki se srečuje z nepremičninami, bi moral poznati razliko in pomen obeh evidenc – tudi če ni pravnik ali geodet.