Nakup nepremičnine na Hrvaškem kot investicijska priložnost

Nakup nepremičnine na Hrvaškem je že vrsto let ena izmed bolj priljubljenih oblik naložb med Slovenci. Številni se odločajo za nakup hiše, apartmaja ali vile ob morju, ne le zaradi lastnega uživanja med dopustom, temveč predvsem z namenom oddajanja turistom v poletni sezoni. Hrvaška ostaja ena najbolj obiskanih sredozemskih držav, turizem pa je v stalni rasti, kar pomeni, da so kratkoročne nastanitve izjemno iskane. Bližina, podoben jezik in kultura, dostopne cene ter stabilno povpraševanje so ključni razlogi, zakaj mnogi Slovenci v tem vidijo priložnost za dolgoročno donosno investicijo.

Postopek nakupa je za državljane Evropske unije razmeroma enostaven. Slovenci lahko na Hrvaškem kupujejo nepremičnine brez posebnih dovoljenj. Do 30. junija 2023 je veljala prepoved nakupa kmetijskih zemljišč s strani tujcev. Nova pravila določajo, da lahko državljani EU, EGP in Švicarske konfederacije zdaj tudi kmetijska zemljišča kupujejo pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani. Za državljane držav izven EU, ki niso del OECD, pa še vedno velja obveznost izpolnjevanja strogih pogojev vzajemnosti.

Zato je pred nakupom priporočljivo opraviti temeljit pravni pregled, ki vključuje preverbo lastništva in zemljiškoknjižnega stanja, morebitne obremenitve in legalnost objekta. Priporočljivo je sodelovati z lokalnim nepremičninskim agentom in odvetnikom, ki pozna hrvaško zakonodajo. Po podpisu pogodbe pri notarju sledi vpis v zemljiško knjigo, kupec pa je dolžan plačati še 3 % davka na promet nepremičnin.

Če se kupljeno nepremičnino želi oddajati turistom, je potrebno pridobiti dovoljenje za opravljanje dejavnosti in kategorizirati objekt v skladu s pravili hrvaškega Ministrstva za turizem. Obvezna je tudi registracija v sistem eVisitor, kjer se prijavlja goste. Oddajanje je mogoče kot fizična oseba s pavšalnim obdavčenjem ali preko podjetja, kar omogoča večji obseg poslovanja, vendar zahteva tudi več administracije. Pavšalna obdavčitev je za manjše obsege pogosto najugodnejša, saj so stroški vnaprej znani.

Kljub številnim prednostim in potencialnim zaslužkom pa je potrebno vzeti v zakup tudi tveganja, ki jih (kratkoročna) oddaja nepremičnin prinaša. Hrvaški turistični trg je izrazito sezonski, kar pomeni, da se večina prihodka ustvari v spomladanskih oz. poletnih mesecih, zato lahko slabo vreme, gospodarska kriza ali višja konkurenca močno vplivajo na zasedenost. Zanemarljiv strošek pa ni niti vzdrževanje nepremičnine, zlasti če je lastnik večino leta odsoten in mora najemati lokalne upravljavce za čiščenje, komunikacijo z gosti in reševanje nujnih težav. Vedno pa obstaja tudi tveganje, povezano z gosti – od poškodovanja opreme do neplačil ali neupoštevanja hišnega reda. Dobro zavarovanje in jasna pravila oddaje so zato nujna.

Poleg tega se lahko spremeni tudi zakonodaja. Hrvaška država je v zadnjih letih že večkrat spreminjala pogoje za kratkoročno oddajo – od višjih davkov in strožjih pogojev kategorizacije do omejitev v posameznih občinah. Lastnik mora zato spremljati spremembe in se sproti prilagajati. V nekaterih krajih postaja konkurenca vse močnejša, zato uspeh zahteva tudi vložek v dobro opremljenost, estetiko, kakovostno fotografijo, digitalni marketing in visoke ocene na platformah, kot sta Booking.com ali Airbnb.

Kljub tem izzivom ostaja nakup nepremičnine na Hrvaškem privlačna priložnost za vse, ki želijo združiti zasebno uživanje ob morju z dolgoročno donosnim poslovnim modelom. Pomembno je, da se v projekt vstopi premišljeno, z jasno strategijo, realnimi pričakovanji in pripravljenostjo na upravljanje. Za mnoge Slovence se je takšna odločitev izkazala za uspešno – bodisi kot dodaten vir dohodka, bodisi kot naložba v prihodnost

Martina Klun, mag. prav.