Etažna lastnina 

 

Etažna lastnina je posebna oblika pojava lastninske pravice, ki se je v primerjavi s preostalimi razvila kot zadnja. Ureditev same etažne lastnine se od preostalih razlikuje predvsem po tem, da lahko zaznamo odstopanje od temeljnih načel stvarnega prava. Za odmik od načela specialnosti gre, ker se stvarne pravice lahko oblikujejo na delu stvari. Za odmik od načela povezanosti od zemljišča in objekta pa gre, ker lastninska pravica na posameznem delu prevladuje nad solastnino na zemljišču, ki spada med skupne dele stavbe. Čeprav je nujni sestavni del oblikovanje etažne lastnine razmerje solastnine, se le to razmerje od drugih razlikuje predvsem zato, ker velja, da s solastninskim deležem na skupnih delih ni mogoče prosto razpolagati, saj je neločljivo povezan z lastninsko pravico na posameznem delu v etažni lastnini. Prav tako v razmerju etažne lastnine ni dopustno zahtevati delitve solastnine na skupnih delih, saj gre po naravi za že razdeljeno stvar. Nova oblika lastninske pravice več oseb je posebna ureditev povezanih nepremičnin, ki je bila v naš pravni sistem uvedena z novelo SPZ-B. 

Sam izraz etažna lastnina izvira iz francoske besede étage, ki v prevodu pomeni nadstropje. Nadstropna lastnina je sprva ustrezala definiciji pojavnih oblik. Izraz se je v našem pravu ohranil do danes, kljub temu, da sedaj več ne ustreza sami definiciji etažne lastnine. Etažna lastnina je sedaj namreč pretežno uporabljena kot lastnina na manjših enotah, in ne nadstropjih. Ker so te enote običajno stanovanja, se je v nekaterih pravnih sistemih uveljavil izraz stanovanjska lastnina. Naš sistem v stvarnem pravu se bistveno približuje germanski ureditvi, kjer je uveljavljen unitaristični koncept, za katerega je značilno, da etažno lastnino opredeljuje kot posebno vrsto solastnine, pri kateri so deleži posameznih solastnikov fizično določeni. Kljub temu pa smo pri etažni lastnini prevzeli ureditev iz romanskih sistemov, kjer se je uveljavil dualističen koncept, ki določa dve ločeni pravni razmerji: izključno lastnino na določenem delu stavbe ter solastninsko razmerje na zemljiščih in skupnih elementih. Kot že omenjeno, se je etažna lastnina v Republiki Sloveniji razvijala v času družbene lastnine.

Nastanek ureditve etažne lastnine je bil tesno povezan z nacionalizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš. Temu je sledilo obdobje intenzivne stanovanjske gradnje in samoupravnega gospodarjenja s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini. Pojavil se je preplet zasebne in družbene lastnine, saj se je del stanovanj prodajal posameznikom. Največji problem je predstavljalo pomanjkanje enovitega pravnega akta, ki bi jasno odražal voljo za oblikovanje etažne lastnine in na katerega bi bilo mogoče vezati tudi pravne posledice. Edini pravni akt, ki kaže na nastanek etažne lastnine v tem obdobju, je prodajna pogodba za stanovanje. Pomanjkljivosti prevzetega sistema so sanirale posebne določbe o postopku ureditve pravnih razmerij. Pravila tako pred uveljavitvijo SPZ ureja Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja  posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL-1). ZVEtL je pomemben predvsem zato, ker omogoča, da se stavbam v etažni lastnini določijo zemljiške parcele, opravi razmejitev med posameznimi in skupnimi deli ter določi solastniški delež na skupnih delih. Dotična razmerja se uredijo z odločbo sodišča v nepravdnem postopku, enako se lahko na podlagi odločbe sodišča izvede tudi vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo.

V SPZ je etažna lastnina opredeljena kot splošen institut, ki se uporablja za vse oblike nastanka etažne lastnine in ne upošteva specifičnega namena stavbe, ki je v etažni lastnini. SPZ pušča etažnim lastnikom veliko svobode pri urejanju medsebojnih odnosov s pogodbami ali sklepi o upravljanju. Etažna lastnina zaradi svoje kompleksnosti zahteva učinkovito upravljanje, ki pa ga je težko zagotoviti. Pri nas je veliko stanovanjskih stavb z velikim številom etažnih lastnikov. Z velikim številom etažnih lastnikov pa na površje prihaja veliko nesporazumov ter nestrinjanj med le temi. Etažna lastnina namreč lastnikom ne zagotavlja le lastninskih upravičenj, temveč prinaša tudi breme z vzdrževanjem v lastno dobro ter dobro preostalih etažnih lastnikov, kar pa predstavlja tudi finančno breme, ki je lahko v določenih primerih za nekatere etažne lastnike preveliko.  Zaradi tega določbe SPZ dopolnjuje Stanovanjski zakon (SZ-1). Ureditev v SZ-1 v celoti izhaja iz SPZ. V njem so zajeti vsi bistveni temelji ureditve etažne lastnine.

 

 

viri: Juhart, Tratnik, Vrenčur, Stvarno pravo, 2. spremenjena in dopolnjena izdaja, 2023, str. 313.