Kako preveriti lastništvo, hipoteke in dovoljenja pred nakupom nepremičnine

Nakup nepremičnine je za večino ljudi eden največjih finančnih in življenjskih korakov. Prav zato je ključnega pomena, da se pred podpisom pogodbe temeljito preveri pravno in dejansko stanje nepremičnine. Ni dovolj, da nam prodajalec zagotovi, da je vse urejeno – potrebno je preveriti uradne evidence in dokumente. Napačen korak lahko pomeni dolgotrajne sodne postopke, visoke stroške ali celo izgubo nepremičnine.

V nadaljevanju predstavljamo najpomembnejše korake, ki jih mora poznati vsak kupec.

Lastništvo: kdo je pravi lastnik?

Prvi korak je vedno preverjanje lastništva. V Sloveniji se lastninska pravica pridobi šele z vknjižbo v zemljiško knjigo. To pomeni, da šele oseba, ki je vpisana v zemljiško knjigo, velja za zakonitega lastnika nepremičnine.

Zgolj podpis pogodbe o prodaji še ne zagotavlja lastništva. Prodajalec mora dokazati, da je v zemljiški knjigi vpisan kot lastnik. Če lastništvo ni urejeno, je potrebno pregledati tako imenovano “verigo listin” – pogodbe prejšnjih lastnikov, sodne odločbe in druge listine, ki dokazujejo zakonito pridobitev. Brez tega je tveganje za kupca preveliko.

Hipoteke, služnosti in druge omejitve:

Veliko kupcev se osredotoča zgolj na vprašanje lastništva, spregledajo pa druge omejitve, ki lahko močno vplivajo na uporabo nepremičnine. V zemljiški knjigi so namreč zabeležene: hipoteke, ki pomenijo, da lahko banka v primeru neplačila dolga sproži izvršbo na nepremičnino,

Stvarne služnosti, kot je pravica poti čez zemljišče:

Zemljiški dolgovi in zaznambe, ki lahko kažejo na spore, stečaje ali izvršbe, prepovedi odtujitve in obremenitve, ki omejujejo razpolaganje s parcelo ali objektom. Preverjanje teh podatkov je danes preprosto. Preko portala eZemljiška knjiga lahko z vnosom parcelne številke ali naslova dostopate do vseh informacij. To je javna evidenca, ki vam razkrije resnično sliko pravnega stanja nepremičnine.

Gradbena in uporabna dovoljenja

Ko se prepričamo, da je lastništvo urejeno, se je treba posvetiti gradbeni dokumentaciji. Brez gradbenega dovoljenja stavba sploh ne bi smela stati, brez uporabnega dovoljenja pa se ne bi smela uporabljati za bivanje.

Gradbeno dovoljenje dokazuje, da je bila gradnja odobrena skladno z zakonodajo in prostorskimi akti, uporabno dovoljenje pa potrjuje, da je objekt varen in primeren za uporabo.

Če objekt nima uporabnega dovoljenja, lahko naletite na težave pri pridobivanju kredita, zavarovanja ali celo pri legalni vselitvi.

Kopije dovoljenj hranijo upravne enote, za starejše stavbe pa tudi pokrajinski arhivi. Pri večjih stanovanjskih naseljih je dokumentacija običajno urejena, pri manjših objektih pa je nujno preveriti skladnost dejanskega stanja z dokumentacijo – na primer število enot, namembnost prostora in morebitne naknadne spremembe.

Zakaj je to pomembno?

Nakup nepremičnine ni zgolj nakup zidov, ampak tudi nakup pravice do varne in nemotene uporabe. Če lastništvo, hipoteke ali dovoljenja niso urejeni, tvegate, da boste namesto doma kupili težavo.

• Neurejena lastninska razmerja pomenijo možnost, da nekdo drug uveljavlja lastninsko pravico.
• Hipoteka lahko pripelje do izvršbe in prodaje nepremičnine na dražbi.
• Pomanjkanje uporabnega dovoljenja lahko prepreči zakonito uporabo in financiranje.
• Pravo nepremičnin je jasno in neizprosno: kar ni vpisano v zemljiški knjigi, pravno ne obstaja.

Preden se odločite za nakup, si vzemite čas in preverite vse ključne podatke. Uporabite javno dostopne evidence in po potrebi vključite strokovnjaka, ki vas bo opozoril na pasti in tveganja. Le tako boste v nov dom vstopili mirno, brez skritih presenečenj in z gotovostjo, da je vaša investicija varna.

Če potrebujete pomoč pri preverjanju lastništva, hipotek in dovoljenj, se obrnite na nas – pri K2 Finance - Nepremičnine poskrbimo, da vaša pot do nove nepremičnine poteka varno, pregledno in brez nepotrebnih zapletov.