Trg novogradenj 2025
Zakaj se število kupcev novogradenj zmanjšuje, čeprav cene še ne padajo
Slovenski trg novogradenj se v letu 2025 sooča z nenavadnim paradoksom – zanimanje kupcev pada, cene pa ostajajo skoraj nespremenjene. V prvih devetih mesecih letošnjega leta se je po podatkih SURS-a število prodanih novih stanovanj zmanjšalo za več kot 15 %, medtem ko so se povprečne cene novogradenj povečale za približno 2 %.
Zakaj ta razkorak?
1. Obrestne mere so še vedno previsoke za povprečnega kupca
Čeprav ECB postopoma znižuje ključne obrestne mere, se to še ni v celoti prelilo v boljše pogoje za potrošniške kredite. Banke so previdne, pogoji so strožji, kreditne ocene pa vse bolj odvisne od bonitet in stabilnosti prihodkov. Kupci, ki so še pred tremi leti dobili 200.000 EUR kredita brez težav, danes pogosto dobijo odobren znesek nižji tudi za 20 %.
2. Gradbeni stroški in zemljišča ostajajo dragi
Cene gradbenih materialov so se po obdobju pandemije stabilizirale, vendar ne na ravneh iz leta 2019. Zemljišča v urbanih središčih (Ljubljana, Maribor, Koper) so še vedno glavni generator visokih cen novogradenj. Investitorji zato težko spustijo ceno, saj bi s tem znižali lastno donosnost pod prag rentabilnosti.
3. Kupci čakajo – investitorji pa zadržujejo ponudbo
Na trgu vlada tihi “poker”: kupci čakajo padec cen, investitorji pa zamikajo prodajo in končno fazo gradnje, da bi se izognili prodaji v neugodnem trenutku. Posledica je manj realiziranih poslov, ne pa nujno nižje cene.
4. Psihološki moment: strah pred padcem cen
Kupci so zaradi medijskih poročil previdnejši. V ozadju ni zgolj finančna negotovost, ampak tudi psihološki dejavnik: nihče noče biti tisti, ki je »kupil tik pred padcem«.
Kako reagirati kot prodajalec ali investitor?
V takem tržnem okolju je ključna prilagodljivost.
K2 Finance svetuje investitorjem, da se odločijo za dinamične cenovne modele – možnost postopne prodaje, razdelitev na faze ali vključitev finančnih spodbud za kupce (npr. znižan polog, subvencioniran obrok v prvem letu ali pomoč pri kreditni izvedbi).
Z dobro pripravljeno prodajno strategijo, usklajeno s finančno in pravno varnostjo, je mogoče ohraniti dober tempo prodaje tudi v zahtevnih letih.
Viri:
Statistični urad Republike Slovenije (SURS) – Cene stanovanjskih nepremičnin, 3. četrtletje 2025 (predhodni podatki)
https://www.stat.si/StatWeb/Field/Index/2/31
(uradni podatki o številu prodanih novogradenj, povprečnih cenah in spremembah v primerjavi z letom 2024)
Evropska centralna banka (ECB) – Monetary Policy Decisions, September 2025
https://www.ecb.europa.eu/press/govcdec/html/index.en.html
(uradna odločitev o znižanju ključne obrestne mere in vpliv na kreditne pogoje v evroobmočju)
Banke Slovenije – Pregled obrestnih mer za stanovanjske kredite, avgust 2025
https://www.bsi.si/statistika/obrestne-mere
(podatki o povprečnih obrestnih merah za stanovanjske kredite v Sloveniji, fiksne in variabilne)
GURS – Geodetska uprava Republike Slovenije – Evidenca trga nepremičnin (ETN), letno poročilo 2024 in začasni podatki 2025
(uradna evidenca realiziranih prodaj stanovanj in hiš po regijah)
Nepremičnine.net – Analiza tržnih oglasov za novogradnje, september 2025
(informativni podatki o oglaševanih cenah novih stanovanj po večjih slovenskih mestih)
Združenje bank Slovenije (ZBS) – Poročilo o kreditni aktivnosti prebivalstva, september 2025
(analiza kreditne dostopnosti in sprememb v zahtevah za odobritev stanovanjskih posojil)