Gradbene faze, kaj pomenijo in kako vplivajo na vrednost nepremičnine?

Pri nakupu ali prodaji novogradnje se pogosto pojavlja vprašanje: “V kateri gradbeni fazi je objekt?”
Odgovor ni le tehničen – pomembno vpliva tudi na ceno nepremičnine, možnost financiranja in stopnjo tveganja pri nakupu.

V Sloveniji poznamo več standardnih gradbenih faz, ki opisujejo stopnjo dokončanosti objekta. Spodaj predstavljamo najpogosteje uporabljene faze, njihovo vsebino in praktične posledice za kupca.

1. Gradbena faza – ZEMELJSKA DELA

To je začetna faza gradnje, ki obsega:

• izkop gradbene jame,
• temeljenje in izvedbo temeljne plošče ali temeljnih pasov,
• po potrebi izvedbo drenaže in pripravo priključkov.

V tej fazi objekt še nima vertikalnih konstrukcij. Gre za najbolj rizično fazo za kupca, saj obstaja večje tveganje za neizvedbo projekta, zato je ključna pravna zaščita (fiduciarni depozit, notarski depo, garancije ipd.).

2. Gradbena faza – GROBA GRADNJA

Vključuje izvedbo vseh nosilnih konstrukcij:

• zidove, plošče, stopnišča,
• konstrukcijo strehe (brez kritine),
• delno vgrajene okenske odprtine.

Gre za t.i. »kostur« objekta. Vrednost nepremičnine se v tej fazi bistveno poveča, vendar še ni primerna za bivanje.
Pomembno: pri prodaji v tej fazi se pogosto uporablja izraz “zgrajeno do 2. gradbene faze”.

3. Gradbena faza – ZAPRTA GRADBENA FAZA

V tej fazi je objekt že zunaj zaščiten pred vremenskimi vplivi. To pomeni:

• vgrajena okna in vrata,
• položena strešna kritina,
• zaključena zunanja konstrukcija.

Kupec že vidi dejansko obliko hiše, kar olajša oceno velikosti in arhitekturne skladnosti.
Objekt je primeren za pridobitev dela bančnega financiranja, čeprav še ni vseljiv.

4. Gradbena faza – ZUNANJE ZAKLJUČENA, NOTRANJE NEDOKONČANA

Gre za najpogostejšo fazo prodaje novogradenj v Sloveniji. Vključuje:

• dokončano fasado,
• vgrajena okna in vrata,
• streho z vsemi zaključki,
• napeljane vse instalacije (voda, elektrika, ogrevanje, kanalizacija),
• neizvedene pa so finalne notranje obdelave (ometi, keramika, tlaki, kopalnice, notranja vrata).

Ta faza omogoča kupcu, da notranjost uredi po lastnih željah, investitor pa se izogne stroškom in časovni negotovosti pri notranjih delih.
Na trgu se pogosto uporablja izraz “4. gradbena faza – možnost dokončanja na ključ”.

5. Gradbena faza – NA KLJUČ

To je popolnoma dokončana nepremičnina, pripravljena za takojšnjo vselitev. Obsega:

• vse notranje obloge, tlake, keramiko, kopalnico, sanitarno opremo,
• notranja vrata in zaključne letve,
• pogosto tudi urejeno okolico in parkirišča.

Kupec prejme uporabno dovoljenje, kar je pravna predpostavka za vpis stavbe v kataster stavb in zemljiško knjigo.

Nasvet K2 Finance

Če kupujete ali prodajate objekt, ki še ni dokončan, je natančna opredelitev gradbene faze v pogodbi ključna.
Priporočamo, da pogodba vsebuje:

• opis dokončanosti z navedbo posameznih elementov (okna, fasada, tlaki, napeljave),
• rok dokončanja in obveznosti investitorja,
• način preverjanja izvedbe (gradbeni nadzor ali cenilec).

S tem se izognete nejasnostim in sporom pri primopredaji ali cenitvi.

Razumevanje gradbenih faz ni zgolj tehnično vprašanje, temveč pomemben del pravno-finančne varnosti pri vsakem nepremičninskem poslu.
V K2 Finance svojim strankam pomagamo pravno, finančno in strokovno zaščititi njihove interese v vseh fazah gradnje – od projekta do vselitve.

Želite, da preverimo v kateri gradbeni fazi je vaš objekt ali kakšna je njegova realna tržna vrednost?

📞 Pokličite nas na 02 234 05 50 ali nam pišite na info@k2finance.si – z veseljem vam pomagamo.

Avtor: K2 Finance d.o.o.  strokovnjaki za nepremičnine, pravo in financiranje